Questions fréquentes

Permis de construire, budget, délais etc…

Comment fonctionnent les permis de construire ?

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Au Portugal, le permis de construire se décompose en deux temps: tout d’abord le permis de construire architecture. Il est composé de tous les dessins d’architecte, coupe constructive, un mémoire descriptif du projet, des documents administratifs.

Une fois le permis d’architecture validé, les ingénieurs doivent déposer leurs projets d’ingénieurs. Ces projets doivent d’abord être validés par des organismes indépendants avant d’être déposés à la mairie. Une fois déposés, la mairie doit valider que le dossier est complet et validé par les organismes indépendants.

Une fois le projet validé, nous obtenons l’Alvará de construction, c’est à dire le permis de construire final qui nous permet de commencer les travaux.

Afin de pouvoir prendre l’Alvará, il faut payer les taxes à la mairie, donner le nom et l’assurance de l’entreprise générale qui va réaliser les travaux et le nom de l’équipe de fiscalisação (inspection).

Le temps varie de projet à projet et de client à client mais il faut compter en moyenne :

  • 2 mois pour le dépôt du permis de construire
  • 45 jours ouvrés pour le permis architecture et 30 jours ouvrés pour le permis des ingénieurs
  • Entre 2 mois pour les travaux d’un grand appartement à 1 ans pour un immeuble de 1 000 m2, 1 an et demi pour 4 500 m2.

Y a-t-il un recours des tiers ?

Non. Une fois que la mairie a validé le permis, personne ne peut s’y opposer.

Quel est le délai pour l’obtention d’un permis?

Théoriquement, le délai est de 45 jours ouvrés pour le permis d’architecture et 30 jours ouvrés pour le permis des ingénieurs.

Les Mairies n’ont aucune obligation de respecter ce délai et elles ne le respectent pas.

Compte tenu du grand nombre de permis de construire en cours (plus de 150 nouveaux par mois à Lisbonne), de la forte hiérarchie des services de l’urbanisme pour lutter contre la corruption et la désorganisation des administrations, le permis peut prendre beaucoup de temps. (6 à 8 mois en moyenne)

Désormais, nous pouvons garantir des délais parfois meilleurs que les prévisions de la Mairie.

Existe-t-il des organismes de protection du patrimoine?

Oui. Quand on dépose un permis de construire, il faut au préalable consulter plusieurs organismes indépendants de la Mairie.

Ces organismes sont obligatoirement consultés en fonction de la position du bâtiment et de son classement au Patrimoine.

  • la Direction Générale du Patrimoine et de la Culture (D.G.P.C.) qui est l’organisme de protection du patrimoine. Cet organisme fait surtout attention aux volumes et à l’insertion architecturale des façades.
  • La « Estrutura  Consultiva » qui donne son avis sur les éléments à conserver à l’intérieur des bâtiments, tel que azulejos anciens, escaliers, plafonds travaillés etc…

En dehors du permis de construire, quelles sont les autres procédures administratives?

Quand on veut savoir ce que l’on peut faire sur un bâtiment sans avoir à déposer un lourd dossier de permis de construire, nous pouvons déposer une demande d’information préalable qui s’appelle un P.I.P. (Pedido de Informação Prévia). La mairie doit normalement répondre dans des délais plus courts au P.I.P. et la mairie et la D.G.P.C. doivent valider la volumétrie qui leur est proposée.

Une fois les conclusions données, la mairie est obligée de conserver sa décision pour le permis de construire.

Un permis qui est précédé d’un P.I.P. est normalement traité plus rapidement.

Dans certaines zones, il ne faut pas faire de permis mais seulement une déclaration de travaux. Mais seulement si les travaux ne touchent pas aux façades (changement de menuiseries et huisseries par exemple), ni sur une modification des volumes ni sur un aspect structurel du bâtiment.

Une réunion préalable sert à étudier avec la mairie les articles du P.D.M. (Plan local d’urbanisme) afin de voir la meilleur façon d’appréhender les règles en vigueur selon l’emplacement et la situation du bâtiment.

Quel est le prix des travaux ?

Les prix des travaux sont en fonction du projet et de l’état du bâtiment.

En début de projet, nous faisons toujours une estimation de la valeur de chantier en fonction du programme et de la visite du bâtiment. Notre estimation se base sur la moyenne de plus de 30 projets réalisés ou négociés. Nous arrivons à prévoir assez bien quel est le coût pour chaque projet, si celui-ci ne change pas en volume ou en programme au cours du projet…

Il faut compter entre 500 et 850 euros par m² pour la restauration d’un appartement dans le centre historique de Lisbonne. En effet, le patrimoine est souvent très dégradé et le découpage des pièces oblige souvent à devoir tirer des murs structurels.

Pour un bâtiment entier, il faut compter entre 700 et 1 200 euro par m². Tout dépend si le bâtiment  est correct ou si il faut détruire tout l’intérieur en ne gardant que les façades.

En moyenne nos chantiers tournent autour de 900€ du m² pour une restauration profonde. Suite à différentes analyses avec des professionnels français, c’est ce qui correspond à une restauration de 2 000€ en France…

Pour les maisons individuelles neuves, il faut compter 1 000€ par m² en moyenne. Nous en avons fait à 700€ et d’autres à 1 500€… Tout dépend du programme, des finitions et de «l’ambition» du projet.

Quelle est la TVA au Portugal ?

La TVA au Portugal est de 23%. Ce montant s’applique sur tous les travaux de bâtiments neufs et sur les honoraires des intervenants. (architectes, ingénieurs etc…)

Pour la rénovation en centre ville de quelques villes au Portugal, la TVA est de 6%.

Dans les autres zones, la TVA peut être un mixte entre 23% et 6%.

Y a-t-il des aides pour la rénovation?

Il n’y a pas d’aide directe mais vous bénéficiez d’une TVA réduite, et vous pouvez être exempté d’IMT qui est l’impôt de transaction qui représente 6,5% du prix d’achat du bâtiment, ainsi que de l’IMI, qui est l’impôt foncier, pendant 5 ans consécutifs.

Y a-t-il des bureaux de contrôle?

Il n’y a pas de bureau de contrôle mais le rôle joué par ces organismes est réparti entre plusieurs intervenants :

Les ingénieurs doivent soumettre leur projet à des organismes indépendants qui vont analyser et valider leur projet. Ces organismes sont la CERTIL pour les projets d’électricité, l’ADENE pour tout ce qui est thermique, entre autres.

Une fois le chantier débuté, la mairie impose le suivie de chantier par une «fiscalisation». C’est un organisme indépendant qui contrôle le chantier et vérifie sa conformité par rapport aux règles de l’art, aux normes et aux plans déposés à la mairie. La fiscalisation fait aussi respecter les consignes de sécurité sur le chantier, vérifie les contrats d entreprises et les contrats de travail des ouvriers. La fiscalisation fait aussi la vérification des travaux faits avant le paiement.

Y a-t-il des bureaux de contrôle?

Il n’y a pas de bureau de contrôle mais le rôle joué par ces organismes est réparti entre plusieurs intervenants :

Les ingénieurs doivent soumettre leur projet à des organismes indépendants qui vont analyser et valider leur projet. Ces organismes sont la CERTIL pour les projets d’électricité, l’ADENE pour tout ce qui est thermique, entre autres.

Une fois le chantier débuté, la mairie impose le suivie de chantier par une «fiscalisation». C’est un organisme indépendant qui contrôle le chantier et vérifie sa conformité par rapport aux règles de l’art, aux normes et aux plans déposés à la mairie. La fiscalisation fait aussi respecter les consignes de sécurité sur le chantier, vérifie les contrats d entreprises et les contrats de travail des ouvriers. La fiscalisation fait aussi la vérification des travaux faits avant le paiement.

Combien de temps dure un projet ?

Le temps varie de projet à projet et de client à client mais il faut compter en moyenne :

  • 2 mois pour le dépôt du permis de construire
  • 45 jours ouvrés pour le permis architecture et 30 jours ouvrés pour le permis des ingénieurs
  • Entre 2 mois pour les travaux d’un grand appartement à 1 ans pour un immeuble de 1 000 m2, 1 an et demi pour 4 500 m2.